Melvin Lecoq explique :

« Sur papier, cette réforme peut sembler être une bonne nouvelle. Mais ce qu’on ne dit pas, c’est que pour financer cette baisse, le gouvernement a supprimé plusieurs autres aides importantes qui, elles, avaient un vrai impact pour les primo-accédants. »

En effet, en échange de cette réduction des droits d’enregistrement, plusieurs dispositifs disparaissent :

● L’abattement pour les primo-acquéreurs (ce qui pouvait permettre d’économiser jusqu’à 21.875 € sur les droits d’enregistrement).

● Le chèque habitat, qui offrait une réduction d’impôts aux ménages à revenus modestes sur leur crédit hypothécaire.

● Le taux réduit pour habitation modeste, qui permettait un allègement fiscal supplémentaire.

« Le gouvernement a vendu cette réforme comme une avancée, mais en réalité, on parle juste d’une harmonisation avec la Flandre. Le gain pour les acheteurs est largement compensé par la disparition des aides précédentes. Résultat ? Aucun effet bénéfique réel sur l’accessibilité au logement. »

Aucune amélioration pour le logement accessible et personnalisable

Avec l’explosion des coûts des matériaux et l’augmentation des taux d’intérêt, la mise de fonds nécessaire pour acheter un bien immobilier est de plus en plus difficile à réunir. Le vrai problème, selon Melvin Lecoq, n’est donc pas tant le taux des droits d’enregistrement, mais la difficulté des ménages à financer un achat immobilier dès le départ.

« Les acheteurs veulent aujourd’hui des logements accessibles et personnalisables. Mais au lieu d’aider les gens à financer leur bien, on leur fait croire à une économie qui est compensée ailleurs. Le vrai défi, c’est la mise de fonds, c’est ça qui bloque aujourd’hui les acheteurs. »

Actuellement, pour acheter un bien, un ménage doit disposer d’environ 20% du prix total en épargne, ce qui représente un obstacle majeur. Malgré cette réforme, le coût de l’achat reste donc élevé et ne facilite en rien l’accès à la propriété pour les primo-accédants.

« On nous parle d’un coup de pouce à l’accessibilité au logement, mais en réalité, le marché ne va pas bouger d’un millimètre à cause de ça. Un acheteur qui galère à rassembler ses fonds propres en 2024 aura les mêmes difficultés en 2025. Ce qui aurait changé la donne, c’est une vraie aide à la mise de fonds, pas cette réforme qui ne fait que déplacer le problème. »

Ce qui aurait vraiment eu un impact : la reconduction de la TVA à 6% sur la démolition-reconstruction

Si cette réforme des droits d’enregistrement ne va pas transformer le marché immobilier, il existe en revanche une mesure qui pourrait réellement relancer l’accessibilité au logement : la reconduction de la TVA à 6% sur la démolition-reconstruction.

Depuis 2021, une TVA réduite à 6% s’applique sur la démolition et la reconstruction de logements neufs dans certaines zones. Mais cette mesure est temporaire et pourrait disparaître en 2025, faute de décision du gouvernement fédéral.

« Ce qui pourrait réellement relancer le marché immobilier neuf et rendre le logement plus accessible, c’est la reconduction de cette TVA à 6%. Cette mesure permettrait de réduire les coûts de construction et donc de proposer des biens à des prix plus abordables pour les acheteurs. »

Les effets positifs d’une telle mesure sont multiples :

● Diminution du coût des logements neufs, car la TVA passerait de 21% à 6%.

● Stimulation du secteur de la construction, ce qui dynamiserait l’économie locale.

● Réduction des friches industrielles, en favorisant le renouvellement urbain.

● Impact écologique, en remplaçant des bâtiments vétustes par des logements neufs plus performants sur le plan énergétique.

« Si on veut vraiment parler d’accessibilité, c’est là qu’il faut agir. Une TVA à 6% sur la démolition-reconstruction permettrait de proposer des logements accessibles et bien conçus, tout en dynamisant le marché immobilier. »

Pourquoi Accès Habitat reste compétitif malgré ces contraintes ?

Alors que les grands promoteurs immobiliers sont contraints par des charges importantes et des délais interminables, Accès Habitat, en tant que promoteur indépendant et agile, s’adapte aux nouvelles tendances du marché.

« On ne subit pas ces décisions politiques, on s’adapte. C’est d’ailleurs ce qui fait la force des petits promoteurs face aux géants du secteur. Nous proposons des logements accessibles et personnalisables, adaptés aux besoins des acheteurs et au contexte économique. »

Grâce à sa structure légère et flexible, Accès Habitat est capable de proposer des projets de taille humaine comme URSÉA avec :

● Un excellent rapport qualité-prix, grâce à des coûts mieux maîtrisés.

● Des appartements personnalisables, où l’acheteur peut adapter son logement selon ses besoins.

● Des délais de construction réduits, permettant une adaptation rapide aux évolutions du marché.

« Contrairement aux grands promoteurs qui sont coincés avec des projets conçus il y a 5 ans, nous avons la possibilité d’ajuster notre offre en temps réel. C’est pour ça que nos logements trouvent toujours preneur : on est à l’écoute du marché, et on sait exactement ce que recherchent les acheteurs. »

Conclusion : Une réforme sans impact réel, un marché en attente de vraies mesures

Si la baisse des droits d’enregistrement en Wallonie semble, à première vue, une bonne nouvelle, elle ne résout en rien le problème de fond : la difficulté d’accès à la propriété pour de nombreux ménages.

Sans mesures concrètes sur la mise de fonds ou sur la TVA à 6% pour la démolition-reconstruction, le marché immobilier restera au point mort pour les primo-accédants.

« Il faut arrêter de vendre du rêve aux acheteurs avec des mesures cosmétiques. Ce qui compte, c’est de pouvoir réellement acheter un bien, pas de faire semblant d’alléger la facture en supprimant des aides ailleurs. Chez Accès Habitat, on continue à proposer des logements accessibles et personnalisables car on sait que c’est ce que recherchent les gens aujourd’hui. C’est la seule vraie réponse aux besoins du marché. »

Accès Habitat reste ainsi un acteur clé du logement accessible en Wallonie, en proposant des solutions adaptées à la réalité des acheteurs. Car ce ne sont pas les réformes gouvernementales qui créeront des logements abordables, mais des initiatives privées capables de comprendre et d’anticiper les besoins réels des acquéreurs.

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